Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Все те же нотариусы, координаты которых я тебе давала раньше,
когда ты так же рьяно кричал что родители не могут подарить
несовершеннолетнему ребенку квартиру. Мдя, звонил уже?
Если что могу существенно пополнить список!
Ты лучше скажи, где находишь таких нотариусов,
которые каждый раз что-то по секретной причине не делают?!

По поводу Биржевого договора было уже и разъяснение
Минюста и куча статей по этому поводу, кстати в т.ч. твоего
коллеги из Киева – Поповченко.

Если биржевой договор был зарегистрирован на биржи в установленном
законом порядке до 1.01.2004 то он соответственно подлежит гос. регистрации
прав на недвижимое имущество, и естественно может приниматься как правоустанавливающий документ, но ТОЛЬКО НЕ договора покупки
жилых домов, так как согласно старому ГК если хотя бы одной из
сторон договора покупки жилого дома является ГРАЖДАНИН, то
должно быть обязательное нотариальное удостоверение этого договора,
если все же он был удостоверен на бирже, необходимо обращаться в
суд за установлением права собственности. А договора удостоверенные
на бирже, после вступление в силу нового ГК т.е после 01.01. 2004
не могут приниматься как правоустанавливающие документы даже
если они и зарегистрированы в БТИ.
Это что касается жилых домов,
Другими словами: отправляют нотариусы в суд только в тех случаях,
о которых я уже не однократно писала, уж поверь мне))), все остальное – ГОН,
пускай дают постановление об отказе!

не поверю, исходя из опыта общения с нотариусами по этим вопросам и судебной практики.
с чего ты взяла, что: "а по несовершеннолетним и лицам
по доверенности, так они в биржевых торгах участвовать не могут"? где написано про доверенности?
В старом ГК (до 1 января 2004 г.) сделки с квартирами вообще не требовали нотариального удостоверения. Ну если буквально читать ст. 227 старого ГК и сравнивать ее со ст. 657 нового.
Стаття 227. (старый) Форма договору купівлі-продажу жилого будинку
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Стаття 657. (новый) Форма окремих видів договорів купівлі-продажу
1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
В ст. 227 старого ГК отсутствует слово "квартира", в отличии от ст. 657 нового.
но почемуто все сделки по квартирам и до 1 января 2004 г. проводили у нотариусов. не знаешь зачем? ведь можно было даже на биржу не ходить, на листочке написали - один продал, другой купил, передали ключи в обмен на деньги, и живи.

Вот разъяснение МинЮста (извлечение) на эту тему. Само себе противоречит, как и ситуация с биржевыми договорами:

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 11.12.2002 р. N 14-7/1390
У зв'язку із численними зверненнями юридичних та фізичних осіб щодо здійснення реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, придбаного на біржових торгах, Мін'юстом України повідомляється таке.
....... При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова.
Відповідно до ст. 42 Цивільного кодексу, угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас, згідно зі ст. 47 згаданого Кодексу, нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
Також слід звернули увагу на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст. 40 Закону України "Про нотаріат".
Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (ст. 227, 242 Цивільного кодексу) у разі якщо хоча б однією із сторін є громадянин, установлено обов'язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Крім того, Пленум ВСУ у своїй постанові "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" від 28.04.78 р. N 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.92 р. N 13 та від 25.05.98 р. N 15) роз'яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом.
Відповідно до п. 4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в простій письмовій, а в разі потреби - в нотаріальній формі.
Ураховуючи вищенаведене, реєстрацію права власності на нерухоме майно, в тому числі набуте на підставі угод, укладених на біржі, слід проводити виходячи з такого:
- якщо для відповідної угоди законодавством передбачена обов'язкова нотаріальна форма, потрібно керуватися положеннями п. 1 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна (додаток 1 до Тимчасового положення);
- у тому разі, коли нотаріальне посвідчення не є обов'язковим, потрібно керуватися положеннями п. 9 зазначеного Переліку.
Отже, БТІ не повинні відмовляти в проведенні реєстрації права власності на нерухоме майно, придбане на товарних біржах, у тому разі, якщо угоди, за якими це майно було набуте, укладені у відповідності до вимог чинного законодавства.
Прошу вищевикладене довести до відома районних, районних у містах, міських (міст обласного значення) управлінь юстиції, БТІ та нотаріусів.

Интересно, что именно Пленум Верховного Суда в 1998 г. сам распространяет требование к сделкам с недвижимостью и на квартиры, при отсутствии этого в действующем на тот момент ГК.
Если руководствоваться этим Пленумом, то с принятием нового ГК ситуация со сделками по отчуждению недвижимостью никак не изменилась. Слово "квартира" добавил Верховный Суд. Больше отличий не было. Но именно Верховный Суд и установил, что любая сделка с недвижимостью на бирже является недействительной. Заметь, ни слова в Пленуме ни про несовершеннолетних детей на бирже, ни про дом или квартиру, ни про доверенности. Просто "биржевая сделка недействительна" и все. Если же считать, что Пленум Верховного Суда (который нормативным актом не является) не вправе так уж серьезно корректировать и улучшать законодательство, то квартиры можно продавать как на бирже, так и без нее и без нотариусов. Ну а статью 15 Закона "О товарных биржах", которая разрешает не проводить нотариальное удостоверение любых, в том числе и сделок с недвижимостью, до сих пор никто не отменял.
Поэтому все нотариусы правы, и те, которые принимают биржевые сделки, и те которые не принимают, и требуют решение суда о признании биржевой сделки действительной. Но соотношение тех, кто принимает, к тем кто не принимает - 1/100 (приблизительно) "Яка страна, такий й теракт"
Насчет требования письменного отказа нотариуса в совершении сделки. Конечно надо требовать. Но как его получить, если нотариус говорит "Я ничего писать не буду, идите гуляйте!"? Приставить ему пистолет ко лбу, писать жалобы в управление нотариата, судиться, обязывая выдать письменный отказ? Если бы касалось лично меня, то я бы добился, потратив несколько месяцев переписки и судов, обязывающих выдать такой отказ. Но клиентам обычно горит, и они требуют решать вопрос по сути. Ты наверное ответишь, что всегда легко получала от нотариуса письменные отказы, или тебе нотариусы никогда не отказывают (если нотариусы мужчины, то поверю)
Вобщем перефразируя про авиацию "Хотите быстро, летите самолетом, хотите вовремя - едте поездом", - "Хотите строго по закону, то требуйте совершения биржевой сделки у нотариуса. Хотите быстро - несите решение суда о признании такой сделки действительной". Или ищите нотариуса, который сделает и так, тут убеждают, что их в Одессе на каждом углу

[Скрытик]

Не знаю как на каждом углу, но банк мгновенно нам нашел 2х нотариусов. Один заболел (перед этим проверил документы и сказал что возьмется). За 2 дня до сделки нашли другого. Видимо 1 к 100 не совсем истинная цифра

[мыслитель]

Не знаю как на каждом углу, но банк мгновенно нам нашел 2х нотариусов. Один заболел (перед этим проверил документы и сказал что возьмется). За 2 дня до сделки нашли другого. Видимо 1 к 100 не совсем истинная цифра

ну я ж точно не считал. банку легче, он методом отбора выбрал двух, кто читает эту ситуацию так. большинство по другому. это нотариальная месть гражданам за походы на биржи вместо нотариусов. люди тогда хорошо экономили, а нотариусы голодали. вот они и потирают руки, типа - сэкономили в 95 году, а щас идите в суд и доплачивайте, что тогда не доплатили. но есть и не вредные. а ситуация как шахматная доска, с чьей стороны играешь, с той и выигрываешь, в зависимости от того, как ее развернешь.

[Germiona Dusya]

Посоветуйте как поступить.. Мы с мужем присмотрели себе дачку. И цена прильщает и состояние самого домика. Домик на 2 комнаты и участок- 6 соток. Но Гос. Акта. нет ни на землю, ни на домик. Просто книжка "пайщика кооператива". Вот мы и сомнениях, какбы не столкнуться с "подводными камнями". Во сколько может выльится оформление Гос.Акта. А может вообще не связываться?

[мыслитель]

Посоветуйте как поступить.. Мы с мужем присмотрели себе дачку. И цена прильщает и состояние самого домика. Домик на 2 комнаты и участок- 6 соток. Но Гос. Акта. нет ни на землю, ни на домик. Просто книжка "пайщика кооператива". Вот мы и сомнениях, какбы не столкнуться с "подводными камнями". Во сколько может выльится оформление Гос.Акта. А может вообще не связываться?

совет - не связываться. целевое назначение земли - дачное строительство, а не строительство дома. т. е. капитальное строительство там незаконно. нужно:
а) сменить целевое назначение земли (очень дорого, тяжело и долго)
б) получить госакт на землю под строительство (дешевле, чем менять назначение, но недешево и долго)
в) ввести дом в эксплуатацию, или узаконить через суд (дороговато)
г) зарегистрировать в БТИ
цены на все эти действия измеряются десятками тысяч. теперь узнайте стоимость юридически чистого дома, и сравните. а если решат эту землю забрать, а у вас не будет еще вышеуказаных документов, то вы от властей совершенно законно не получите ни копейки. разве что имеет право сами разобрать дом и вывезти стройматериалы.

[королева]

совет - не связываться. целевое назначение земли - дачное строительство, а не строительство дома. т. е. капитальное строительство там незаконно. нужно:
а) сменить целевое назначение земли (очень дорого, тяжело и долго)
б) получить госакт на землю под строительство (дешевле, чем менять назначение, но недешево и долго)
в) ввести дом в эксплуатацию, или узаконить через суд (дороговато)
г) зарегистрировать в БТИ
цены на все эти действия измеряются десятками тысяч. теперь узнайте стоимость юридически чистого дома, и сравните. а если решат эту землю забрать, а у вас не будет еще вышеуказаных документов, то вы от властей совершенно законно не получите ни копейки. разве что имеет право сами разобрать дом и вывезти стройматериалы.

так автор же говорит о дачке, а не об участке под застройку дома. может она хочет купить и отдыхать там летом и все?! а для этого вполне достаточно членства в кооперативе. главное их устав почитать и выяснить как именно проходит переход пая к вам. и все.

[simonetta 08]

Всем Добрый вечер! Спасибо за интересную дисскусию. Может ли кто то посоветовать...интересная квартирка (очень маленькая, но в хорошем месте)...продают по доверенности (хозяйка лет 8 назад уехала за границу и вышла замуж. Детей нет... Дала доверенность сестре, чтоб она продала квартиру...видно что квартира заброшена. давно в ней не жили...под ремонт). Скажите пожалуйста, на сколько рискованно покупать по доверенности и чем может грозить в будущем? что может произойти плохого, может ли бывшая хозяйка отобрать каким то образом квартиру назад...ну жно ли требовать справку о том, что она вменяемая, хотя такую справку можно и купить? может можно внести какие то пункты в договор. чтоб себя обезопасить?

[Скрытик]

Скажите пожалуйста, на сколько рискованно покупать по доверенности и чем может грозить в будущем? что может произойти плохого, может ли бывшая хозяйка отобрать каким то образом квартиру назад...ну жно ли требовать справку о том, что она вменяемая, хотя такую справку можно и купить? может можно внести какие то пункты в договор. чтоб себя обезопасить?

Чисто теоретически абсолютно любую сделку можно расторгнуть. Поэтому самое главное - в договоре купли-продажи указывать реальную сумму, второе - желательно доверенность заверить в посольстве страны где проживает хозяйка (у меня была похожая ситуация, но завечяли доверенность жены хозяина квартиры в канадском посольстве).

[simonetta 08]

Спасибо Скрытик...а не подскажете, сколько в таких делах стоят услуги адвокатов? Чтоб проверили документы...
может это не приличный вопрос...но мне очень нужно знать...спасибо

[Скрытик]

Спасибо Скрытик...а не подскажете, сколько в таких делах стоят услуги адвокатов? Чтоб проверили документы...
может это не приличный вопрос...но мне очень нужно знать...спасибо

Да у нас на форуме в разделе Бизнес есть люди профессионалы. Мы юристу за сопроводждение сделки заплатили 400у.е.

[simonetta 08]

Спасибо большое!!!

[Штуша-Кутуша]

Да у нас на форуме в разделе Бизнес есть люди профессионалы. Мы юристу за сопроводждение сделки заплатили 400у.е.

Скрытик, не пугай народ, уточни – у вас же был биржевой договор,
вопрос решался не в 1 день и на сколько я помню по-моему еще
какие-то спорные вопросы.

simonetta 08, грамотного юриста можно найти и подешевле,
стоимость зависит прежде всего от сложности сделки.

[hotride]

Есть такой вопрос, реальноли просто поменять квартиру на равнослиную, только другой район? чтобы не продовать и не покупать

[ВВК_]

Есть такой вопрос, реальноли просто поменять квартиру на равнослиную, только другой район? чтобы не продовать и не покупать

реально. Осталось только найти кто с вами согласен меняться. А вот это уже малореально

[hotride]

реально. Осталось только найти кто с вами согласен меняться. А вот это уже малореально

Но при совдепии это както происходило??)

неужели у риэлторов нема баз данных какихто??? если даже согласен доплатить чтото

[ВВК_]

Но при совдепии это както происходило??)

неужели у риэлторов нема баз данных какихто??? если даже согласен доплатить чтото

при совдепии вариантов других мало было... У риэлторов есть БД продаете свою покупаете другую

[ната777]

Подскажите какую квартиру в Одессе можно купить за 70 тысяч дол.
В газетах очень много вариантов. Можно ли этому верить?
Мы в том году искали квартиру на 2 меяца. В газете от 50 у.е.в месяц за 1 комнатную, в реалии от 200 у.е. комната.

[ВВК_]

Подскажите какую квартиру в Одессе можно купить за 70 тысяч дол.
В газетах очень много вариантов. Можно ли этому верить?
Мы в том году искали квартиру на 2 меяца. В газете от 50 у.е.в месяц за 1 комнатную, в реалии от 200 у.е. комната.

а в каком районе вы хотите квартиру?

[ната777]

скорее всего Суворовский.

[Скрытик]

скорее всего Суворовский.

Тогда двухкомнатную.